fbpx

Налоги для собственников недвижимости – нерезидентов Испании в 2019 году.

Налоги на недвижимость для нерезидентов Испании

Владение недвижимостью в Испании не только помогает вам заработать на аренде или просто жить под испанским солнцем, но и накладывает некоторые финансовые обязательства.

Испания – комфортная и безопасная страна, и без денег налогоплательщиков это бы долго не продлилось.

Итак, вы сейчас готовитесь к покупке недвижимости в Испании, и пока не планируете свое проживание здесь?

Живи – не живи, а налоги платить надо.

Давайте разберемся, кто такой налоговый нерезидент.

Вы – нерезидент, если:

  1. Вы НЕ находитесь в Испании больше 183 дней;
  2. Главный источник вашего дохода НЕ находится в Испании;
  3. Ваш или супруга и дети НЕ проживают в Испании.

Очень важно, по испанским законам каждый из супругов – отдельный налогоплательщик. Если собственность принадлежит обоим, то все налоговые обязательства делятся на обоих.

Налоги рассчитываются от кадастровой стоимости недвижимости, которая указывается в документе IBI.

Если у вас есть гараж или кладовка, то налоги платятся на каждый объект отдельно.

Нерезидент, купивший недвижимость в Испании, уплачивает 6 видов налогов:

  1. Подоходный налог для нерезидентов (IRNR);
  2. Налог на собственность (IBI);
  3. Налог на утилизацию мусора;
  4. Налог на роскошь; Платится при наличии у вас активов на сумму более 700 тысяч евро.
  5. Специальный налог на недвижимость (GEBI);
    Вы будете его платить, если приобрели недвижимость в Испании через оффшорный холдинг;
  6. Дополнительный налог (La Complementaria).
    Платится покупателем один раз и только том случае, если недвижимость была приобретена по заниженной стоимости. Это одна из форм борьбы местных администраций со снижением цен и уклонением от налогов.

Что может быть при игнорировании этих налогов в Испании?                       

Как результат, вы получите отказ в продлении ВНЖ, как нарушитель испанских законов. Также следует помнить, что просроченные долги обрастают пеней, а муниципалитет может взыскать долг принудительно, блокировать ваши счета и даже забрать в счёт неуплаты ваше имущество.

Подоходный  налог для нерезидентов Испании (IRNR).

Расчёт налога будет зависеть от того, получаете ли вы доход от аренды.

Если вы НЕ получаете доход от аренды недвижимости.

Сначала рассчитываем налоговую базу.

Для этого умножаем кадастровую стоимость, которая указывается в документе IBI, на 2% (1,1% при условии, если кадастровая стоимость недвижимости была пересмотрена за последние десять лет).

Как видите, налогом облагаются только 2% (1,1%) от кадастровой стоимости недвижимости.

Затем уже полученную налоговую базу умножаем на ставку налога:

  • для резидентов ЕС – 19%;
  • для нерезидентов ЕС – 24%.

Например, если вы — нерезидент, а кадастровая стоимость вашей недвижимости равна 100.000€ (стоимость была пересмотрена за последние 10 лет), то расчет выглядит так:

100.000×1,1%×24%= 264,00€

Период оплаты: с 01/01 до 31/12 каждого года за прошлый год. То есть в текущем году платим налог за 2018.

Если вы получаете доход от аренды недвижимости.

Для резидентов ЕС:   

С 2015 года, ставка по налогу — 19% от прибыли (доходы минус расходы);                                                                                                                      

  • Разрешено списывать расходы, связанные с арендой (свет, вода, интернет, страховка, комиссия агентства), пропорционально дням, когда недвижимость была арендована.
  • Период оплаты – ежеквартально;
  • форма 210.

Для резидентов остальных стран:

С 2015 года, ставка 24% от дохода; 

  • Расходы, связанные с арендой, списывать нельзя;                 
  • Период оплаты – ежеквартально;
  • форма 210.

Налог на собственность (IBI).

Данный налог является общим к оплате как для резидентов ЕС, так и резидентов других стран.

Взимается мэрией города, в котором находится недвижимость. Местные власти сами регулируют ставку в пределах 0,4 — 1,1% от кадастровой стоимости.

  • Торревьеха — 0,41%
  • Бенидорм — 0,682%
  • Аликанте — 0,628%
  • Валенсия — 0,75%

Например, при кадастровой стоимости квартиры в 100.000 евро в Аликанте вы заплатили бы:

100.000*0,00628 = 628,00

В Бенидорме этот налог составил бы 682 евро, а в Валенсии — 750 евро.

Стандартный срок оплаты IBI без пени: с 25.07 по 04.10 каждого года за текущий.

Но обычно этот налог привязывают к банковскому счету. В этом случае местное управление само снимает сумму налога 12 сентября каждого года.

Налог на утилизацию мусора.

Кто платит: собственники недвижимости в Испании

Сумма налога: 21,36€ дважды в год

Сумма налога указана для Торревьехи.

Когда: в провинции Аликанте налог на утилизацию мусора уплачивается 2 раза в год:

  • с 1 марта по 6 мая;
  • с 25 июля по 04 октября.

Но также есть возможность автоматического списания налога с вашего расчетного счета. В этом случае списание будет происходить 10 апреля и 12 сентября каждого года.

Налог на роскошь в Испании.

Хотя идет обсуждение об упразднении данного налога, но на данный момент он оплачивается как налоговыми резидентами, так и налоговыми нерезидентами Испании.

Для налоговых резидентов считается все их имущество, стоимостью свыше 600 000 евро (для Валенсийского округа), а для налоговых нерезидентов – только то, что находится на территории Испании, стоимостью свыше 700 000 евро.

Также нужно помнить, если имущество принадлежит супругам, то каждый может учитывать свою долю.

Налог исчисляется, как 0,2 – 2.5% от стоимости активов по прогрессивной шкале, также ставка зависит от региона нахождения объекта.

Для налоговых резидентов не облагается налогом на роскошь стоимость постоянного места жительства на сумму до 300 000 евро. Напоминаем, что постоянным местом жительства считается недвижимость, в которой вы прописаны минимум 3 года.

Налог оплачивается ежегодно со 2 апреля по 30 июня за текущий год. В эти же сроки в налоговую службу Испании необходимо сдать декларацию формы № 714.

Налог на недвижимость в Испании «La Complementaria». В народе называют «письмо счастья».

Это дополнительный платеж к налогу на передачу имущества El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Его оплачивает покупатель только один раз и только том случае, если недвижимость была приобретена по заниженной стоимости.

Это одна из форм борьбы местных администраций со снижением цен и уклонением от налогов.

Равнозначен как для резидентов, так и для нерезидентов.

В Испании есть понятие минимальной фискальной стоимости. То есть объект недвижимости не может стоить ниже определенного уровня.

С 2013 года данная стоимость начала определяться при помощи коэффициентов, которые публиковались ежегодно и зависели от территориального расположения объекта.

Для того, чтобы получить минимальную фискальную стоимость, необходимо умножить кадастровую стоимость недвижимости на соответствующий коэффициент.

С 2018 года система коэффициентов усложнилась. Теперь на данные коэффициенты влияет не только территориальное расположение объекта, но также тип жилья и этажность.
Сейчас рассчитать минимальную фискальную стоимость можно по этой ссылке.

Покупателям недвижимости мы всегда рекомендуем перед сделкой купли-продажи проверять данную стоимость.

Почему возникает этот дополнительный налог на недвижимость в Испании?

Давайте вернемся к тому дню, когда покупатель оформлял сделку покупки вторичной недвижимости.

Он должен быть заплатить налог на передачу имущества El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Налог вычисляется на основании суммы, которая указана в договоре купли-продажи.

В Валенсийском округе ставка этого налога составляет 10%.


То есть для недвижимости стоимостью 100.000 евро налог составляет 10.000 евро.

Иногда управление делает проверку стоимости и проводит альтернативную оценку для расчета ITP. То есть вычисляет минимальную фискальную стоимость.

Если эта оценка укажет, например, что стоимость вашего объекта недвижимости должна быть не ниже  120.000 евро, то в таком случае ITP должен быть 12.000 евро.

А было покупателем уплачено 10.000 евро. Здесь и рождается дополнительный налог.

В этом случае придет уведомление о доплате налога 2000 евро.

Но данное решение можно оспорить.

Обычно письмо приходит на адрес фискального представителя, который был указан при подписании договора у нотариуса.

В этом письме всегда указываются сроки оплаты и сроки оспаривания.

Сначала оспаривание происходит на уровне местной налоговой, обычно оно проигрывается, потому что местная налоговая уверена, в том, что права при начислении дополнительного налога.

Далее оспаривание происходит на уровне округа, и здесь уже обычно возможно выиграть дело. Статистика решений принятых в пользу покупателя и в пользу налоговой примерно 50/50.

Отдельно хотелось бы сразу уточнить положение тех, кто покупает недвижимость с ипотекой.

При данной процедуре обязательно происходит оценка жилья независимым экспертом.

И обычно данная оценка выше минимальной фискальной стоимости, и налог необходимо уплатить исходя из нее.

Поэтому дела по оспариванию «La Complementaria» в таких случаях чаще всего проигрышные.

Будьте всегда в курсе полезной информации о недвижимости в Испании, подпишитесь на нашу страницу в Facebook.

Планируете покупку недвижимости в Испании?

Благодарим Екатерина Сухобрус, компания Easy Tax and Legal в Торревьехе за информационную помощь в составлении статьи.

Рекомендуем прочитать нашу подробную статью со свежими официальными статистиками об уровне цен на недвижимость в Аликанте.


Информация была полезной и интересной? Поделитесь статьей с друзьями, пожалуйста.

Оставьте ваш вопрос или комментарий

Похожие статьи

Предыдущая статья Следующая статья

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

0