fbpx
Ипотека в Испании 2019

Новый закон об ипотеке в Испании существенно изменился: на законодательном уровне пересмотрена система ипотечного кредитования. Что повлекут за собой такие перемены? Рост или спад экономики? Более высокую степень защищенности потребителя или практически недосягаемость получения ипотечного кредита?

Мы собрали информацию с авторитетных испанских порталов недвижимости: Idealista и ThinkSpain. Приглашаем вас присоединиться к обсуждению нововведений.

Новый закон об ипотеке в Испании: основной момент, который тревожит НЕевропейцев.

Статья 20 (Ley de Crédito Inmobiliario) дает право нерезидентам — держателям ипотеки в Испании — трансформировать выплаты с евро на свою местную валюту в любое время.

Дают ли сейчас банки ипотечные кредиты нерезидентам и тем, у кого доход не в евро?

Да, но не все.

Если вы заинтересованы в покупке недвижимости в ипотеку, но не являетесь резидентом Испании и ваш доход не в евро, не паникуйте!

Обратитесь в надежные агентства недвижимости или к юристу, который сделает запрос в банки для получения ответа по вашему запросу.

Что говорят специалисты о новом Законе об ипотеке в Испании?

Специалисты в сфере недвижимости обеспокоены, что это повлечет за собой небольшое сокращение продаж недвижимости.

Фернандо Энсинар, руководитель исследования idealista, отмечает, что это «серьезное препятствие для предоставления ипотечных кредитов иностранцам, которые не являются частью еврозоны. С этим новым законом клиент имеет право потребовать, чтобы в любое время ипотека была конвертирована в их местную валюту, и это связано с риском с обменным курсом, который не предусмотрен в ценообразовании продуктов банков, работающих в Испании, и будет включать высокий уровень технической сложности.

«Большая разница с мультивалютной ипотекой в Испании заключается в том, что раньше валюты, между которыми заемщик мог меняться, были четко определены, тогда как с новым законом валюты не ограничены”, — говорит Хуан Вильен, менеджер ипотечной службы idealista/hipotecas. «Это зависит от того, где заявитель работает или куда они переезжают на работу».

В новом Законе об ипотеке в Испании много туманности и неясности. На данный момент некоторые банки взяли паузу «до выяснения обстоятельств».

Испанская Ипотечная Ассоциация (Asociación Hipotecaria Española или AHE) также подчеркивает отсутствие четкой информации в статье 20. «Стоит отметить, что в нем ничего не говорится о процентной ставке, по которой производится конвертация, т. е. о цене и новых условиях кредита, и не следует считать само собой разумеющимся, что они будут одинаковыми».

А как же мы? Без русских и украинцев испанский рынок недвижимости рухнет?

Количество ипотек, выданных нерезидентам испанскими банками, в общей сумме, невелико, но с 2013 года шел активный рост: с 10,315 до 23,090 ипотечных кредитов в 2018 году.

Да и «наших» не так много, как многие думают. Посмотрите сами в таблице, представленной Idealista.

Но будет ли Испания упускать этот процент клиентов, который приносит существенные доходы в казну?

Почему новый закон об ипотеке в Испании был принят именно сейчас?

На самом деле, имеет место испанская «маньяна». Испания превысила крайний срок для включения директивы в национальное законодательство на 3 года, что привело к угрозам со стороны ЕС о ежедневных штрафах в размере 100.000 €.

Новый закон об ипотеке в Испании 2019: утверждение заявок и платежеспособность клиента.

До настоящего времени в Испании согласованная сумма ипотечного кредита полностью основывалась либо на оценке стоимости имущества, проведенной банком, либо на его рыночной стоимости, либо на сочетании того и другого, обычно от 60% до 80% от нижней суммы.

До финансового кризиса ценность недвижимости была на первом месте, а вот фактор того, может ли человек эту недвижимость позволить, уже на втором.

Это привело к сильному негативному балансу в тот момент, когда искусственно надутые цены на недвижимость неожиданно рухнули. Простыми словами, рынок упал, а люди не могли выплачивать ипотеку.  

Кроме того, клиенты с ограниченной финансовой осведомленностью часто отмечали, что они не знали, что покупали.

Новый Закон Испании об ипотеке: финансовое состояние клиента.

Кредитор должен провести исчерпывающую оценку платежеспособности заявителя, включая его или ее рабочее финансовое положение, текущий доход, активы, если таковые имеются, сбережения, регулярные расходы и другие финансовые обязательства, такие как обслуживание автомобиля или кредиты, а также любые другие возможные расходы, которые могут возникнуть в течение срока ипотеки.

Независимо от цены продажи, рыночной стоимости, стоимости обследования или прогнозируемых колебаний в любом из этих параметров банку разрешается предоставлять ипотеку только в том случае, если его оценка показывает, что заемщик сможет производить выплаты.

В случае отказа в выдаче ипотечного кредита банк обязан дать объяснения в письменной форме.

Новый Закон Испании об ипотеке: осведомленность клиента.

Во всех рекламных объявлениях об ипотеке должны быть четко указаны:

  • процентная ставка;
  • сумма ежемесячных платежей;
  • общая сумма, которую клиент заплатит к концу срока;
  • а также обязан ли заемщик оформлять страховку.
  • Банки могут сделать обязательным оформление страхования жизни, страхования недвижимости или и того, и другого в качестве условий ипотеки, но им не разрешается навязывать клиентам собственные страховые продукты: если они обеспечивают необходимое покрытие, их можно оформить посредствам любой компании.

Кредиторам разрешается продавать комбинированные пакеты закладных с другими продуктами, такими как депозитные счета, кредитные карты или пенсионные планы, с привлечением скидки на процент по погашению ипотеки, но практика «жесткой продажи» не допускается.

Теперь заемщики стали обязаны делать не один визит к нотариусу для заключительного подписания бумаг, как раньше, а два.

На первом визите им подробно объяснят тонкости процесса и маленькие детали с полным объяснением ипотечного контракта. После чего заемщик был обязан пройти маленький тест на понимание. 

Некоторым банкам не нравится то, что им приходится возмещать клиентам переплаченные проценты по ипотеке.

В еврозоне действует еврибор – ключевая ипотечная ставка, на которой основывается ипотечная ставка Испании.

У некоторых ипотечных займов плавающий процент, который меняется в зависимости от евробора.

Несмотря на то, что ключевая ставка может быть негативной – ставка по ипотеке негативной быть не может.

Таким образом, не может произойти ситуации в которой банк еще и будет доплачивать заемщику за взятую ссуду. 

Банки все еще могут списывать штрафы по просрочке ипотечных выплат, но они сильно в этом ограничены.

Несмотря на то, что, как правило, выплата должна быть сделана в первый рабочий день месяца, банки обычно ждут еще несколько дней. 

Новый Закон Испании об ипотеке: изменен срок возможного изъятия недвижимости за неуплату.

В Испании в 2012 году в самые тяжелые года рецессии был кризис связанный с изъятием недвижимости за просрочки по выплатам.

Новый закон наложил на это ограничения, чтобы сгладить ситуацию. Согласно закону, банки сначала обязаны попробовать договориться с заемщиком или найти компромисс перед тем, как изымать недвижимость.

В течение первой половины срока ипотеки, банк не может изъять недвижимость, пока как минимум 12 выплат не были просрочены (либо пока просроченная сумма не достигнет 3 % от займа).

Во второй половине ипотеки изъятие может быть произведено, если заемщик пропустил 15 выплат или сумма просрочки более 7 % от займа. 

Новый Закон Испании об ипотеке: кто за что платит?

Заемщик оплачивает услуги по оценке имущества и комиссию банку. Банк оплачивает остальные юридические услуги.

Заемщик также может выплатить всю сумму займа или ее часть без оплаты комиссии в течение определенного периода времени.

Хотя банк может попросить выплатить небольшой штраф, потому что банк теряет выгоду в случае погашения ипотеки досрочно.

Этот штраф не может быть выше 2 % от суммы выплаты в первые 10 лет, и не более 0.15 % в последующие года.  

В случае одобрения ипотеки банк обязан предоставить заемщику всю необходимую документацию и бумаги.

Часть бумаг стандартизирована по европейским правилам.

Для ипотеки с плавающим процентом должна быть предоставлена раскладка симулирующая месячные выплаты в разных гипотетических ситуациях при изменении ключевой ставки.

Должно быть четко расписано: кто и за что должен платить.

После чего пакет документов от банка и заемщика передают нотариусу, а заемщик подписывает бумагу, что обо всем осведомлен.

Напишите в комментариях ваше мнение о нововведениях в Законе Испании об ипотеке для экономики страны. Вам выгодно приобрести недвижимость в Испании на таких условиях?



Информация была полезной и интересной? Поделитесь статьей с друзьями, пожалуйста.

Оставьте ваш вопрос или комментарий

Похожие статьи

Предыдущая статья Следующая статья

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

0